[중개사법]중개사법 요약정리 및 기출문제풀이 - 01.중개사법 총칙

□ 목적 : 전문성 제고 / 부동산중개업 건전 육성 / 국민경제 이바지

□ 정의
○ 중개 : 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위 알선
- 중개대상물 : 토지, 건축물 그 밖의 토지 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단(자동차, 선박, 항공기, 어업재단, 권리금 x)
- 그 밖의 권리 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 유치권의 양도, 법정지상권의 양도, 담보가등기, 임차권, 등기된 환매권
(점유권, 물권, ~권의 성립, 분묘기지권, 광업권, 저작권, 금전소비대차계약 x)
- 행위 : 교환계약, 임대차계약, ~권 설정계약, 유치권의 양도, 법정지상권 양도, 환매계약(상속, 증여, 경공매, 컨설팅, 주택관리 x)

○ 공인중개사 : 이 법에 의해 공인중개사 자격을 취득한 자(개업하지 않아도 무관)

○ 개업공인중개사 : 중개사무소의 개설등록을 한 자
- 법인 : 상법상 회사, 협동조합(농협)
- 공인중개사인 개업공인중개사

○ 소속공인중개사 : 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로 중개업무를 수행하거나 중개업무를 보조하는 자

○ 중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장안내 및 일반서무 등 단순 업무를 보조하는 자

□ 중개대상물 심화
○ 토지
- 1필지 일부에 대한 중개 가능

○ 건축물
- 지붕/기둥/벽을 가진 미등기/건축중인 건물 가능, 무허가 건물 가능, 분양권(장래의 건축물이 될 건축물)
- 입주권 x(아직 구체적으로 동호수가 결정 x), 대토권x

○ 그 밖의 토지 정착물
- 명인방법(제3가 알 수 있는 공시방법 중 하나)을 갖춘 수목집단
- 과실 및 농작물은 해당 x

○ 입목 : 소유권보존등기를 받은 수목
- 독립된 부동산으로 권리의 이전 및 설정이 가능

○ 공장재단(공장과 부속토지 그리고 공장내 설치된 기계류 일괄) 및 광업재단(광업에 필요한 재산 일괄)

○ 기타 중개가 불가능한 대상
- 자동차, 선박, 항공기, 어업재단 등
- 행정재산
- 포락지
- ~권의 성립


□ 기출문제 풀어보기

기출문제1, 2021년 32회 중개사법

1) X, 채굴되지 않은 광물의 경우 국유재산으로 중개대상물에 해당되지 않음.
2) X, 노하우나 권리금과 같은 대상은 중개사법 상 중개대상물에 해당되지 않음.
3) X, 단순 분리된 수목이 아닌 명인방법 또는 입목(등기된)만 중개대상이 가능
4) O, 양어장 제한 없음.
5) X, 대토권을 의미하며 분양권과 달리 중개대상물에 해당되지 않음.

기출문제2, 2020년 31회 중개사법

1) X, 중개보조원의 역할은 현장안내 및 일반 서무에 한함.
2) X, 법인인 공인중개사의 경우, 임원의 1/3이상이 공인중개사 자격을 가지고 있어야 함.
3) X, 외국인 제한사항 조항 없음.
4) O, 개업공인중개사의 의무에 해당.
5) X, 설명해야 할 사항에 포함.

기출문제3, 2020년 31회 중개사법

1) O, 상법상 회사가 법인인 공인중개사가 될 수 있는데 임원 및 사원 전원이 실무교육을 받아야 함. 업무보조원은 직무교육을 받음.
2) X, 협동조합은 자본금 5천만원 이상 및 1천만원 이상의 보증 설정 필요.
3) X, 대표자는 필수로 공인중개사여야 하며 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 1/3이상이 공인중개사.
4) X, 상법상 회사만 가능하며 사단은 상법상 회사가 아님.
5) X, 소유권 이외의 방법(임차 등)으로 사무소의 사용권을 확보해도 무방.

기출문제4, 2019년 30회 중개사법

1) O, 소속공인중개사의 정의.
2) O, 소속공인중개사의 정의.
3) X, 공동처벌에 해당하지 않음.
4) O, 상법상 회사만 가능하며 사단은 상법상 회사가 아님.
5) O, 그 밖의 권리에 지역권 포함.

기출문제5, 2019년 29회 중개사법

ㄱ) X, 미채굴광물은 국유재산에 해당되어 중개대상물이 될 수 없음.
ㄴ) X, 온천수는 중개대상물에 해당하지 않음.
ㄷ) X, 금전채권(돈을 빌려주고 받는 채권채무관계)은 중개대상물 아님. (단, 저당권은 중개 가능) 
ㄹ) X, 점유에 의한 권리는 중개대상물이 아님.