[공인중개사]부동산학 개론_개발/관리론

부동산 개발/관리론

□ 주체 : 공적주체(공영개발), 사적주체(민간개발), 제3섹터

□ 과정 : 아이디어 구상 → 예비적타당성 분석 → 부지의 모색 및 확보 →타당성분석 → 금융 → 건설 → 마케팅

□ 위험 
  ○ 법적위험
    - 사법적 위험 : 개인간의 갈등 발생 위험 - 소유권 관계
    - 공법적 위험 : 공법에 의한 발생 위험 - 토지이용규제, 건축 불허가
 
  ○ 시장위험 : 시장상황(인플레, 이자율 변동에 따른 위험)
    - 시장분석 : 수요와 공급에 따라 시장 자체를 분석
    - 시장성분석 : 매매, 임대, 분양가능성 등을 분석(흡수율분석)

  ○ 비용위험 : 예상 공사비가 증가

□ 부동산 개발방식
  ○ 재개발 
    - 보전재개발 : 노후, 불량화 방지
    - 수복재개발 : 노후, 불량화 요인 제거
    - 개량재개발 : 기존시설 개량, 보수, 확장, 새로운 시설 첨가
    - 철거재개발 cf)신개발 : 미개발된 임야나 농지를 개발하여 새로운 택지 조성

  ○ 민간개발방식  
    - 자력개발방식 : 토지소유자가 모든 과정을 처리
    - 지주공동사업 : 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 공사비 조달하여 처리 / 이익은 기여도 및 지분에 따라 배분
    - 사업위탁방식 : 토지소유자는 토지, 자금조달, 사업주체, 개발이익 귀속 / 개발업자는 수수료 수취

  ○ 신탁개발방식 : 토지소유권의 수탁자에게 이전
    - 신탁회사는 자금조달, 사업명의의 주체이며 개발이익은 수익증서의 소지자에 배분

  ○ 컨소시엄 구성방식
    - 대규모 개발사업 / 문제발생되는 경우 책임회피현상

  ○ 민간자본유치 개발방식
    - B(bulid) : 건설 / T(transfer) : 소유권 이전 / L(lease) : 임대차 / O(operate) : 운영
    - BTO : 민간건설 → 정부에 소유권 이전 → 민간 운영 - 도로,터널,항만,공항    
    - BTL : 민간건설 → 정부에 소유권 이전 → 정부에 임대(임대료 수취) - 학교, 도서관, 교도소
    - BLT : 민간건설 → 정부에 임대 → X년 뒤 정부에 소유권 이전 
    - BOT : 민간건설 → 민간 운영 → X년 뒤 정부에 소유권 이전
    - BOO : 민간건설 → 소유권이전 x → 민간 운영

  ○ 정비사업
    - 주거환경개선사업 : 노후불량건축물 밀집지역 / 당최 재개발구역이지만 과반수 동의 x / 토지 소유자 2/3, 세입자 1/2이상 동의 / 정비기반시설 부족으로 재해발생에 취약
    - 재개발사업 : 주거지역 뿐만 아니라 상업 및 공업지역도 포함 / 
    - 재건축사업 : 정비기간시설은 양호하나 건축물이 노후되고 불량한 공동주택 밀집지역
    - 도시재생사업 : 쇠퇴하는 도시의 역량 강화, 기능 활성화하여 사회적, 문화적, 경제적, 물리적으로 발전