[공인중개사]부동산학개론 핵심요약 정리

□ 의의
  ○ 법률적 측면
    - 협의 : 토지 + 정착물
    - 광의 : 협의 + 의제부동산
  ○ 경제적 측면 : 가치, 수요, 공급, 가격
  ○ 기술적 측면 : 유형적, 공간, 기술, 환경

 

□ 분류(by표준산업분류표)

  ○ 임대업 및 공급업

    - 임대업 : 주거용 / 비주거용 / 기타

    - 개발공급업 : 주거용 / 비주거용 / 기타

  ○ 관련 서비스업

    - 관리업 : 주거용 / 비주거용

    - 자문 및 감정평가업 : 중개,대리업 / 투자자문업 / 감정평가업

□ 속성(∵ 자연적 특성)
  ○ 부동성 : 토지 그 자체는 움직이지 않는다 
    - 임장활동/정보활동의 필요성
    - 지역적 특성 / 국지화 / 지역지구제 / 입지선정의 필요성
    - 동산과 구분되는 기준
    - 추상적+구체적시장

    - 외부효과

    - 불완전경쟁시장 / 지역간 불균형

    - 공시방법의 구별 : 부동산은 점유가 아닌 등기

  ○ 부증성 : 물리적 절대량을 늘릴 수 없다
    - 토지의 독점 소유욕
    - 토지 이용의 집약화
    - 지가 발생 및 상승의 원인
    - 물리적 공급은 불가능하나 경제적 공급(용도의 다양성)은 가능

    - 불완전경쟁시장 / 지역간불균형

    - 최유효이용의 근거 / 토지 공개념

    - 매립이나 간척은 부증성의 예외가 아닌 용도전환

  ○ 영속성 : 토지는 계속 유지된다
    - 감가상각 적용 배제(경제적 감가는 존재)
    - 임대차 시장의 발달 이유
    - 가치와 가격의 구별

    - 소유이익과 사용이익의 분리

    - 관리의 중요성
  ○ 개별성 : 하나하나 독특한 개성을 가지고 있다
    - 물리적 대체는 불가하나 경제적/용도적 대체는 가능(∵인접성)
    - 표준지 선정의 어려움

    - 임장활동 / 정보활동 필요

    - 거래의 비공개성, 비표준화
  ○ 인접성 : 인접한 토지는 연관이 있다.

    - 지역분석 / 지역지구제 

    - 거래사례비교법의 근거

□ 분류
  ○ 부지 : 건축이 가능한 모든 바닥 토지 / 일정한 용도로 이용되는(될) 토지 cf)나대지 : 건축물이 없는 토지
  ○ 대지 : 건축할 수 있는 건축법 상의 토지(주상공)
  ○ 택지 : 건축할 수 있는 감정평가 상의 토지(대지와 유사)
  ○ 후보지 : 택지, 농지, 임지지역 간 전환 중인 토지
  ○ 이행지 : 택지, 농지, 임지지역 내에서 전환 중인 토지
  ○ 맹지 : 도로에 접하지 않은 토지로 건축법 상 건축 불가
  ○ 필지 : 토지의 등기, 등록 단위 / 토지소유자의 권리를 구분 / 면적단위x
  ○ 획지 : 가격수준이 비슷한 일단의 토지 / 경제적 개념
  ○ 소지 : 대지 등 개발되기 이전의 토지
  ○ 선하지 : 고압선 아래의 토지
  ○ 유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리는 토지
  ○ 휴한지 : 지력회복을 위해 정상적으로 쉬는 토지
  ○ 공지 : 대지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지
  ○ 공한지 : 지가상승을 기대하고 장기간 방치한 토지
  ○ 한계지 : 도시토지이용과 농촌토지이용의 경계지점 토지
  ○ 나지 : 건물 및 기타 정착물이 없는 토지 / 최유효이용 높음
  ○ 건부지 : 건물이 토지 상 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지 

  + 건부감가 : 건물이 있어서 불리 / 건부증가 : 건물이 있어서 유리 ex)개발제한구억 설정 전 건물
  ○ 법지 : 법으로만 소유할 뿐 실익이 없는 토지 ex) 경사진 토지
  ○ 빈지 : 소유권은 없으나 실익이 있는 토지 ex) 백사장

  ○ 포락지 : 소유권과 경제실익 모두 없는 토지 ex) 유실, 침식



□ 지대결정이론
  ○ 차액지대설(리카도)
    - 토지는 위치 → 비옥도 차이 → 생산성 차이 → 지대 차이 발생 
    - 토지의 수확체감의 법칙
    - 우등지 → 열등지 → 최열등지(한계지, 지대 0원) 순으로 생산
    - 지대는 해당토지의 생산성과 한계지의 생산성 차이에서 기인, 해당 몫은 토지에서 기인하므로 지주의 몫

    - 한계 : 한계지의 지대 발생
  ○ 절대지대설(마르크스)
    - 지대는 토지소유자의 요구에 의해 발생
    - 한계지에도 토지소유자의 요구에 따라 지대가 발생하고 이에 따라 곡물가격 상승의 원인
  ○ 위치지대설(튀넨, 고립국이론)
    - 차액지대설에 위치개념 추가된 이론
    - 지대 = 생산비 - 수송비
    - 수송비 = 단위당 수송비 × 거리
    - 중심지 접근성이 높을수록, 수송비는 낮으나 지대는 높음
    - 도심과 가까울수록 집약적, 멀수록 조방적
  ○ 준지대설(마샬)      
    - 공장, 기계와 같이 내구적 자본설비에 의해 얻어지는 초과 이윤
    - 단기적으로 생산요소의 공급이 고정되어 발생된 초과이윤이 지대 반영
    - 장기적으로는 비용의 성격이 되어 영구적으로 존재하지 않음
  ○ 입찰지대설(알론소)
    - 튀넨의 위치지대설을 도시토지이용으로 확장
    - 도심에 가까울수록 운송비는 낮고 멀수록 운송비가 높음, 재화의 평균생산비용은 동일
    - 입찰지대란 토지이용자가 지불하고자 하는 최대 금액으로 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대(완전경쟁시장)
    - 운송비 절약분이 곧 지대
  ○ 마찰비용이론(헤이그)
    - 교통비 절약분이 곧 지대

    - 마찰비용 = 지대 + 교통비 / 교통수단이 발달하면 마찰이 감소


□ 도시공간구조이론(버동선호다해다시)
[단핵이론]
  ○ 동심원이론(버제스)
    - 튀넨의 고립국이론을 도시내부구조에 응용
    - 시카고를 기준으로 설계
    - 중심업무지구(금융, 상업) → 점이지대(상업,주택,경공업 혼재/슬럼) → 근로자(저소득자) 주택지대 → 중산층 주택지대 → 통근자 주택지대

    - 침입, 경쟁

  ○ 선형이론(호이트)
    - 교통로를 따라 교통로 축으로 부채꼴(원 변형/선을 따라/쐐기형) 모양으로 확대
    - 고급주택은 교통망의 축 가까이에 입지하고 저급주택은 반대에 입지

    - 헤이그의 마찰비용이론과 연관
 
[다핵이론]
  ○ 다핵심이론(해리스&올만)
    - 대도시는 다른 기능을 하는 다양한 핵을 중심으로 전개
    - 복잡한 도시구조를 설명하는 이론
    - 동종활동은 모여서 입지하여 집적이익 발생
    - 이종활동은 떨어져서 입지하여 집적불이익 최소화

    - 발생 이유 : 

[다차원이론]
  ○ 다차원이론(시몬스)
    - 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론 종합하여 3차원에서 파악



□ 상업입지론
  ○ 중심지이론(크리스탈러)
    - 중심지 : 주변지역에 상품과 서비스를 제공할 수 있는 지역 / '재화의 도달범위(:초과이윤 범위) > 최소요구치(:정상이윤 범위)' 존립요건
    - 배후지 : 중심지로부터 영향을 받는 지역
    - 발전단계 : 각 동일 계층의 배후지 중첩을 최소화하기위해 육각형의 형태로 발전
    - 고차중심지(:백화점, 대학교) / 저차중심지(:편의점)
    - 인구, 도로, 경제발전에 따라 중심지 변화 발생

    - 집적이익 설명 불가 한계

  ○ 소매인력법칙(레일리)
    - 두 도시간의 고객흡인력은 인구규모에 비례하고 거리의 제곱에 반비례

    - 분기점 : 상권의 경계로 양쪽의 도시로 이동하는 비율이 동일한 지점

  ○ 확률적상권모형(허프)
    - 고객유인력 = (크기)/(거리)의 공간마찰계수 제곱(보통 2가 되면 레일리와 동일)
    - A 매장의 시장점유율 = A고객유인력/(A고객유인력+B고객유인력)
    - A 매장 이용객 수 = 소비자거주지 인구 수 × A매장 시장점유율
    - A 매장 예상매출액 = 1인당 소비 가능액 × A매장 이용객 수    
    - 레일리는 도시기준으로 해석, 허프는 점포기준으로 해석

    - 직접이익을 설명하지 못하는 한계

  ○ 분기점모형(컨버스)
    - 레일리법칙을 이용하여 두 도시 간에 구매영향력이 같은 분기점 위치 구하기
    - 분기점 = A도시와 B도시 간 거리 / (1+√(B의 면적(인구)/A의 면적(인구)))

  ○ 소매입지론(넬슨)

    - 점포입지 8가지 : 접근, 성장, 상권잠재, 중간유인, 집중흡인

    - 양립성 강조 : 보완적 상품 점포간 입지 유리

    - 경합의 최소화 : 경쟁 회피

□ 공업입지론
  ○ 공업입지론(베버, 최소비용이론)
    - 수송비, 노동비, 직접이익의 함수에 따라 최소비용인 곳에 입지
    - 그 중 수송비가 제일 중요한 요인 / 원료와 제품의 무게와 수송거리에 의해 결정 / 
    - 원료지수 = 국지원료 중량 / 제품중량, <1 : 시장지향형 / >1 : 원료지향형
    - 입지중량(:제품 1단위 이동에 필요한 중량) = (국지원료중량+제품중량)/제품중량 : 입지중량이 클수록 원료지향적

  ○ 최대수요이론(뢰슈)
    - 베버의 입지론이 생산비에만 치우쳐 있음을 지적
    - 시장확대가능성이 가장 큰 곳에 즉, 수요가 많은 곳에 입지




[투자론]
□ 부동산 투자 단계
  ○ 취득(= 자본+부채)
  ○ 운용 : 운영소득(소득이득) / 임대료수익 등
  ○ 처분 : 처분소득(자본이득) 

□ 위험
  ○ 예상과 다른 방향으로 이동할 가능성
  ○ 경영적 / 금융적 / 법률적 / 유동성 / 구매력
  ○ 회피형 / 추구형 / 중립형

□ 수익률
  ○ 기대수익률 : 예상수익률, 내부수익률, 객관적 수익률
  ○ 요구수익률 : 최소수익률, 외부수익률, 주관적 수익률 / 자본의 기회비용 / 무위험이자율+ 위험할증률

□ 포트폴리오이론
  ○ 체계적위험과 비체계적위험
  ○ 상관계수
  ○ 최적의 포트폴리오
    - 효율적 전선 : 평균 및 분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 수익률이 기대되는 투자안 선택 / 위험과 기대수익률 우상향 그래프 선 위의 투자안 선택이 가장 효율적
    - 무차별 곡선 : 투자자들의 위험선호 경향을 나타내는 그래프
    - 효율적 전선과 무차별 곡선의 접점이 최적의 투자안


[투자분석기법]
□ 할인현금수지분석법 : 장래 기대되는 현금 유입과 유출을 할인하여 판단
  ○ 순현재가치법(NPV) : '현금 유입의 현가 합 - 현금 유출의 현가 합' /
  ○ 수익성지수(PI) : '현금 유입의 현가 합 / 현금 유출의 현가 합' / 
  ○ 내부수익률(IRR) :