[공인중개사] 민법 핵심요약정리 - 05. 물권법 총론
□ 개념
○ 물건을 배타적으로 직접 지배할 권리
○ 채권과의 비교, 채권은 사람에게 행위를 요구할 권리
○ 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권
○ 물권법정주의 : 법률 또는 관습법 외 임의로 창설하지 못한다.
- 민법상의 물권
- 관습법상 물권 : 분묘기지권, 관습법상 법정지상권
○ 1물1권주의 : 하나의 물건에는 양립할 수 없는 두 개의 물권이 존재할 수 없다.
□ 효력
○ 물권의 우선적 효력 : 물권은 채권에 우선
- 예외 : 주임법, 상임법 상 최우선변제권 / 조세채권 / 3개월 임금채권 / 대항력있는 임차권 등
○ 물권 상 대립은 순위에 따라 결정
□ 물권적 청구권
: 물권자가 물권을 방해받거나 방해당할 염려가 있는 경우, 반환 / 방해제거 / 예방청구할 수 있는 권리
○ 특이사항
- 저당권자와 지역권자는 반환청구할 수 없다 ∵ 목적물에 대한 점유권리가 없음
- 유치권은 물권적 청구권을 행사할 수 없으나 점유권에 기한 반환청구가 가능
○ 반환청구 : 토지인도, 건물명도청구
○ 방해제거 : 건물철거청구, 등기말소청구
○ 예방청구 : 공사중지청구
○ 요건
- 물권적 청구권의 행사자는 현재 물권자(명의수탁자, 임차권자는 본 소유자를 대위하여 청구 가능)
- 물권적 청구권의 상대방은 현재 방해자
- 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효 x
- 점유물반환청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사
- 예외 : 상대방이 점유할 권리가 있을때(점유 취득시효, 미등기 매수인)
□ 물권의 변동
○ 물권의 발생, 변경, 소멸
○ 부동산 : 물권행위 + 등기 / 동산 : 물권행위 + 인도
- 등기가 필요없는 경위(법률규정) : 형성판결, 수용, 상속, 경매, 신축, 혼동, 기간만료, 법정갱신, 해제 등
□ 등기청구권 : 등기권리자가 등기의무에게 등기선청협력 청구
○ 법률행위, 점유 취득시효로 인한 경우 채권적 청구권으로 10년의 소멸시효
○ 실체와 등기의 불일치로 인한 경우 물권적 청구권으로 소멸시효 x
○ 등기청구권의 양도 가능 : 매도인의 승낙이나 동의를 필요로 함
□ 등기제도
○ 등기는 물권의 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니다
○ 기존에 소유권을 가지고 있던 자가 진정명의회복을 원인으로 이전등기를 할 수 있음
○ 중간생략등기 : 전원 합의가 있으면 가능, 최초매도인으로부터 승낙받아야 등기청구권 이전, 이미 생략등기가 경료되면 무효로 할 수 없음
○ 가등기 : 추정력 x, 소멸시효 10년, 본등기한 때 효력 발생, 가등기 후 중간취득등기는 말소, 가등기 당시 소유자 상대
○ 등기의 추정력 : 등기가 있으면 적법한 절차가 진행된 것으로 추정
- 예외
보존등기 : 명의인 아닌 자가 건물 신축 입증, 양도인이 양도사실 부인시, 망자명의로 신청한 때
소유권이전등기 : 계약서가 진정하지 않은 것을 입증한 때
공유등기 : 지분합계가 불일치할 때
□ 동산 물권변동
○ 물권행위 + 인도
○ 양수인이 선의, 무과실일 경우 권리 유효
- 예외 : 도난품(2년 이내), 대가변상청구(: 양수인이 무과실인 경우 대가 변상하고 반환청구 가능)
□ 물권의 소멸
○ 목적물의 멸실 : 등기 필요 x
- 예외 : 가치가 변형되어 남아있는 경우 물상대위(화재보험금, 수용보상금)
○ 물권의 포기 : 등기 필요
○ 소멸시효 : 지역권, 지상권(20년), 등기청구권(10년)
□ 혼동 : 동일인에게 서로 양립할 수 없는 두 개의 권리가 생기는 것
○ 소유권과 제한물권의 혼동
- 전세권 소멸, 단 전세권이 제3자의 권리 목적인 때에는 소멸x
○ 제한물권과 제한물권의 혼동
- 소멸
- 예외 : 후순위 저당권자가 존재하는 경우 소멸 x
○ 점유권과 소유권
- 점유권과 소유권은 병존하여 존재하므로 혼동하여 소멸 x