[공인중개사] 민법 핵심요약정리 - 01.권리변동

1. 권리의 정의

□ 권리 : 일정한 이익을 향유하기 위해 법이 인정한 힘 - 소유권, 전세권, 지급청구권 등

  ○ 권능 : 권리의 내용을 이루는 개개의 법률상의 힘 - 사용, 수익, 처분

  ○ 권한 : 지위 또는 자격

  ○ 권원 : 행위를 정당화 시켜주는 근거 - 지상권, 전세권, 임차권

 

2. 권리변동

□ 권리의 취득

  ○ 원시취득 : 최초 권리 취득 - 시효취득, 신축, 가공, 발견, 유실물 습득, 무주물 선점, 재결수용에 따른 소유권 취득

  ○ 승계취득 : 넘겨주는 권리

    ㄴ 이전적 승계(전부) : 특정승계 - 계약, 증여, 협의수용 소유권 취득 / 포괄승계 - 상속, 합병, 강제수용 소유권 취득

    ㄴ 설정적 승계(일부) - 전세권, 저당권

 

□ 권리의 변경

  ○ 주체의 변경 : 이전적 승계

  ○ 내용의 변경

    ㄴ 질적 변경 : 권리의 내용이 본질적으로 변경 - 소유권이전청구권이 이행불능됨에 따라 손해배상청구권으로 변경

    ㄴ 양적 변경 - 제한물권 설정, 소유권의 증감

  ○ 작용의 변경 : 1순위 저당권의 소멸로 2순위 저당권 선순위로 변동

 

□ 권리의 소멸

  ○ 절대적 소멸 - 건물의 멸실, 변제로 인한 채권 소멸

  ○ 상대적 소멸 - 아파트를 매매한 경우, 전 주인은 소유권 소멸

 

□ 권리변동의 원인

  [법률사실 -> 법률요건(법률행위 or 법률규정) -> 법률효과]

  @어떤 현상이 있으면(법률사실) 이는 법률요건에 충족이 되어야 하는데 그 유형이 2개(법률행위, 법률규정)으로 이뤄져 있음. 당사자간의 의사표시에 따라 요건이 충족되면 법률행위에 의한 것이고 규정(법 등)에 의해서 요건이 충족되면 법률규정에 의한 것. 이에 따라 결과적으로 법률효과가 발생됨

  ○ 준법률행위 : 법에 저촉되지 않음에도 불구하고 의사표시없이 법률규정에 따라 법률효과를 나타냄

    ㄴ 표현행위 - 의사의 통지(최고), 관념의 통지, 대리권 수여 표시

    ㄴ 사실행위(비표현행위) - 원시취득(시효취득, 신축, 가공 등)과 동일 

 

3. 법률행위

 : 의사표시를 필수로 하는 법률요건 - 매매계약, 교환계약, 저당권설정 등

 □ 법률행위 요건

   ○ 성립요건 - 당사자 / 내용(목적) / 의사표시

   ○ 효력요건 

    ㄴ 당사자가 권리능력(살아있는 자연인), 의사능력(만취자x, 피한정후견인x), 행위능력(미성년자x)

    ㄴ 내용(목적)이 확정성, 가능성, 적법성, 사회적타당성 및 공정성

    ㄴ 의사표시에 있어 의사와 표시가 일치하고 하자 없음

   ○ 특별효력요건 : 규정 및 특약에 따라 추가적인 요건 - 조건 및 기한부 / 거래의 허가 / 대리권의 존재

 

 □ 법률행위 종류

  ○ 단독행위 : 하나의 의사표시

    ㄴ 상대방 있음 - 취소, 동의, 추인, 해제

    ㄴ 상대방 없음 - 소유권 포기, 유증

  ○ 계약 : 두개의 의사표시의 합치 - 매매계약, 매매의 예약, 합의 해제

  ○ 채권행위(의무부담행위) : 약속 - 매매계약(대금지급채권, 물건인수채권) *소유권이 없어도 채권은 발생 가능(유효)

  ○ 물권행위(처분행위) : 실시 - 전세권설정, 저당권설정, 지상권설정

    ㄴ 준물권행위 : 거의 물권으로 취급받는 행위 - 채권양도, 채무면제  

 

□ 법률행위의 목적(효력이 있기 위한 요건)

  ○ 확정성 : 법률행위의 목적(내용)을 확정할 수 있어야 한다. 나중에라도 확정이 가능해야 한다.

  ○ 가능성 : 성립당시 실현이 가능

    ㄴ 원시적 불능 : 계약 당시부터 불능 - 무효

    ㄴ 후발적 불능 : 불능에 따른 책임 있음 - 채무불이행 책임 / 책임 없음 - 위험부담의 문제(:인도자가 위험부담 가짐)

  ○ 적법성 : 강행규정에 위반되지 말 것

    ㄴ 강행규정(by 물권법) : 효력규정[무효] - 무허가 의료시술, 중개사 초과수수료 / 단속규정[유효] - 무허가 음식점, 중간생략등기 금지 위반 미등기 전매

    ㄴ 임의규정(by 계약법) : 당사자간의 합의에 따라 규정

         *특약을 통해 유효화 가능 - 천재지변 채무불이행 위험 전가 / 동시이행항변권 포기 / 계약금 해제에 따른 해제 불가

  ○ 사회적 타당성(반사회적 법률행위) : 내용이 선량한 풍속을 해치지 말 것(성립당시)

     ㄴ 요건 : 내용(첩계약, 도박자금 대여) / 불법조건(첩계약 종료를 해제 조건으로 하는 증여) / 동기의 불법

     ㄴ 반사회적 법률행위 사례

       - 불법밀수자금, 형사사건 성공보수약정, 변호사가 아닌 자에게 성공보수, 주식손실보전약정, 적극가담 이중매매, 보험사고가장 등등

     ㄴ 반사회적 법률행위가 아닌 사례

       - 증여 강압(의사표시라는 성립요건의 하자이지 반사회적법률행위 아님)

       - 통정허위표시 / 명의신탁행위 / 허위근저당권 설정 / 비자금 임치

       - 탈세(명의신탁, 양도세 인수, 다운계산서, 중간생략등기 등)

     ㄴ 효과 

       ㄴ 이행 전 : 절대적 무효

       ㄴ 이행 후 : 불법원인급여 조항에 따라 나쁜 짓을 한 급여자는 반환청구 불가 

  ○ 공정성(불공정한 법률행위)

    ㄴ 요건 : 객관적 - 현저한 불공정, 주관적 - 궁박, 경솔, 무경험

    ㄴ 효과 : 절대적 무효

    ㄴ 입증책임 : 피해자

 

□ 법률행위의 해석(의사표시의 해석)

  ○ 해석방법

    ㄴ 자연적 해석 : 진의대로 해석 *오표시무해의 원칙 : 진의만 서로 맞으면 서로 오표시라도 상관 없음 cf)착오

    ㄴ 규범적 해석 : 진의를 파악할 수 없을때 표시에 따라 해석

    ㄴ 보충적 해석 : 제3자의 입장에서 가정하여 해석

 

□ 이중매매

  ○ 원칙 : 이중매매는 유효, 이전등기를 마친 2매수인은 유효

  ○ 예외 : 2매수인이 이중매매에 적극가담한 경우 절대적 무효

  ○ 1매수인 입장

    ㄴ매도인은 1매수인에 대해 이행불능 상태이므로 손해배상의 의무 발생(전보배상)

    ㄴ계약금의 2배를 상환하고 계약 해제 가능

  ○ 2매수인이 적극가담한 경우

    ㄴ이는 반사회적행위(§103조)로 절대적 무효

    ㄴ불법원인급여에 해당하여 매도인은 2매수인에게 부당이득반환청구 및 반환청구 불가

    ㄴ 1매수인은 매도인을 대위하여 2매수인의 등기를 말소 청구할 수 있으나 직접 말소청구할 수 없다

    ㄴ 2매수인에게 불법행위로 손해배상 청구 가능

    ㄴ 1매수인이 등기청구권을 보전하기 위하여 채권자취소권을 행사 불가(∵금전채권이 아님)

  ○ 전득자 - 절대적 무효이므로 선의여도 소유권을 취득할 수 없다